Επιμεριζόμενες παρεπόμενες δαπάνες: επισκόπηση για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Οι λογαριασμοί χρεώσεων υπηρεσιών συχνά προκαλούν ερωτήματα και αβεβαιότητα στους ενοικιαστές. Ποιες δαπάνες είναι πραγματικά επιμερίσιμες; Και πώς μπορεί ένας ιδιοκτήτης να διασφαλίσει ότι η χρέωση είναι σύμφωνη με το νόμο; Είναι επίσης σημαντικό για τους ιδιοκτήτες να γνωρίζουν πώς να αντιμετωπίζουν αυτά τα έξοδα με νομικά ορθό τρόπο και ποια στοιχεία είναι σχετικά με φορολογικούς σκοπούς στη χρηματοδότηση ακινήτων. Σε αυτό το άρθρο, σας παρέχουμε μια εμπεριστατωμένη επισκόπηση των σημαντικότερων τύπων χρεώσεων υπηρεσιών, των συμβατικών αρχών και των πρακτικών συμβουλών για τον έλεγχο της κατάστασης.

Τύποι επιμεριζόμενων χρεώσεων υπηρεσιών: Ποιες χρεώσεις υπηρεσιών μπορούν να μετακυλήσουν οι ιδιοκτήτες στους ενοικιαστές;

Κατ' αρχήν, η υποχρέωση επιμερισμού των χρεώσεων υπηρεσιών διέπεται από το άρθρο 2 του κανονισμού για τα λειτουργικά έξοδα (BetrKV). Αυτό ορίζει διάφορους τύπους δαπανών που οι ιδιοκτήτες μπορούν να μετακυλήσουν στους ενοικιαστές τους στη σύμβαση μίσθωσης - εφόσον αυτό έχει συμφωνηθεί συμβατικά.

Μια επισκόπηση των σημαντικότερων επιμεριστέων χρεώσεων υπηρεσιών

• Φόρος ακίνητης περιουσίας: Μπορεί να μετακυλιστεί με αντίστοιχη πρόβλεψη στη σύμβαση μίσθωσης.
  
  
• Παροχή νερού: Δαπάνες κατανάλωσης, βασικές χρεώσεις και δαπάνες συντήρησης του συστήματος ύδρευσης.
  
  
• Κόστος αποχέτευσης: Τέλη για τη διάθεση των λυμάτων και τη χρήση των υπονόμων.
  
  
• Κόστος θέρμανσης: Κατανάλωση καυσίμων, κόστος λειτουργίας και συντήρησης του συστήματος θέρμανσης, από τον Οκτώβριο του 2024 και κόστος ηλεκτρικής ενέργειας για αντλίες θερμότητας.
  
  
• Παροχή ζεστού νερού: Κόστος λειτουργίας των κεντρικών συστημάτων και κόστος συντήρησης.
  
  
• Λειτουργία ανελκυστήρων: κόστος ηλεκτρικής ενέργειας και συντήρησης, συμπεριλαμβανομένων των δαπανών για τους κατοίκους του ισογείου.
• Καθαρισμός δρόμων και διάθεση απορριμμάτων: Χρεώσεις για την αποκομιδή απορριμμάτων και τη χειμερινή συντήρηση.
• Καθαρισμός κτιρίων: Καθαρισμός των κλιμακοστασίων και των κοινόχρηστων χώρων σε περίπτωση ανάθεσης σε εξωτερικούς συνεργάτες.
• Συντήρηση κήπων: συντήρηση χώρων πρασίνου και παιδικών χαρών.
• Φωτισμός: κόστος ηλεκτρικού ρεύματος για τους κοινόχρηστους χώρους.
• Καπνοσυλλέκτης: Κόστος για εργασίες σάρωσης και επιθεώρησης, εάν δεν περιλαμβάνονται στο κόστος θέρμανσης.
• Ασφάλιση: Ασφάλιση κατοικιών και αστικής ευθύνης.
• Κόστος επιστάτη: Μισθός για υπηρεσίες επιστάτη (τα έξοδα επισκευής δεν επιμερίζονται).

Μη αναπληρώσιμες βοηθητικές δαπάνες

Αντιθέτως, ορισμένες δαπάνες δεν επιμερίζονται και πρέπει να βαρύνουν τον ιδιοκτήτη, όπως

• δαπάνες επισκευής (π.χ. συστήματα φωτισμού)
• αγορά νέου εξοπλισμού, όπως κάδοι απορριμμάτων
• διοικητικά έξοδα ή ασφάλιση νομικών εξόδων

Σημαντικό: Οι επιμεριστέες παρεπόμενες δαπάνες πρέπει να συμφωνούνται ρητά στη σύμβαση μίσθωσης. Χωρίς σαφή συμβατική βάση, ο επιμερισμός γενικά δεν επιτρέπεται.

Συμβατική προστασία: Πώς ρυθμίζεται η δυνατότητα επιμερισμού στη σύμβαση μίσθωσης;

Η ακριβής διατύπωση στη σύμβαση μίσθωσης είναι ζωτικής σημασίας, ώστε οι ιδιοκτήτες να μπορούν να επιμερίζουν σωστά τις λειτουργικές δαπάνες στους ενοικιαστές. Ακολουθούν ορισμένες βέλτιστες πρακτικές:

• Αναφορά στον κανονισμό για τα λειτουργικά έξοδα (BetrKV): Μια γενική αναφορά όπως "Ο μισθωτής επιβαρύνεται με τα λειτουργικά έξοδα σύμφωνα με το άρθρο 2 του BetrKV" θεωρείται επαρκής και καλύπτει και τα 17 είδη παρεπόμενων εξόδων.
• Ανάλυση των δαπανών: Ειδικά στην περίπτωση των ακαθάριστων ψυχρών μισθωμάτων, τα στοιχεία των εξόδων εξυπηρέτησης πρέπει να διαχωρίζονται σαφώς, ώστε να είναι δυνατός ο μετέπειτα επιμερισμός τους.
• Προσδιορισμός ρεαλιστικών προκαταβολών: Μια προκαταβολή που ορίζεται πολύ χαμηλή μπορεί να οδηγήσει σε πρόσθετες πληρωμές και συγκρούσεις.

Εάν χρειάζεστε βοήθεια για τη σύνταξη ή την αναθεώρηση των συμβάσεων μίσθωσης, σας συνιστούμε να ζητήσετε επαγγελματική συμβουλή από νομικούς εμπειρογνώμονες, καθώς εμείς δεν παρέχουμε νομικές συμβουλές.

Φορολογικές πτυχές: Ποιες παρεπόμενες δαπάνες εκπίπτουν κατά τη χρηματοδότηση ακινήτων;

Η φορολογική μεταχείριση των παρεπόμενων δαπανών εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το αν το ακίνητο είναι ιδιοχρησιμοποιούμενο ή εκμισθωμένο.

Για τα μισθωμένα ακίνητα

• Έξοδα τόκων για δάνεια: Εκπίπτουν πλήρως ως δαπάνες που σχετίζονται με το εισόδημα, εάν το δάνειο χρησιμοποιείται για την αγορά ή την ανακαίνιση του μισθωμένου ακινήτου.
• Παρεπόμενα έξοδα αγοράς: Ο φόρος μεταβίβασης γης, τα έξοδα συμβολαιογράφου και κτηματολογίου, καθώς και η προμήθεια μεσίτη εκπίπτουν αναλογικά με την περίοδο απόσβεσης του ακινήτου.
• Δαπάνες συντήρησης: Οι επισκευές και οι μικρές ανακαινίσεις μπορούν να εκπίπτουν άμεσα ως δαπάνες που σχετίζονται με το εισόδημα, υπό την προϋπόθεση ότι δεν υπερβαίνουν το 15% του κόστους αγοράς εντός τριών ετών.
• Κατανομή λειτουργικών δαπανών: Οι δαπάνες για την ασφάλιση του κτιρίου ή τη συντήρηση του κήπου, για παράδειγμα, μειώνουν το φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια.

Για ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα

• Τα έξοδα παροχής υπηρεσιών δεν εκπίπτουν γενικά από τον φόρο. Υπάρχουν εξαιρέσεις στην περίπτωση ανακαινίσεων που σχετίζονται με την ενέργεια ή εάν υπάρχουν δαπάνες που σχετίζονται με την εργασία για μια δεύτερη κατοικία.
• Για εξατομικευμένες χρηματοοικονομικές συμβουλές, συνιστούμε τους αρμόδιους συμβούλους της [von Poll Finance](https://home.von-poll.com/de-de/baufinanzierung).

Περιφερειακές διαφορές στις παρεπόμενες δαπάνες στη Γερμανία

Τα παρεπόμενα έξοδα διαφέρουν σημαντικά από περιοχή σε περιοχή - μια πτυχή που οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τους κατά την οργάνωση του ενοικίου τους:

• Στη Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία, τα έξοδα παροχής υπηρεσιών είναι κατά μέσο όρο υψηλότερα, ενώ η Βόννη ή το Έσσεν, για παράδειγμα, καταγράφουν σχετικά υψηλό κόστος σε μια εθνική σύγκριση.
• Η Βαυαρία έχει χαμηλότερα τέλη εξυπηρέτησης, για παράδειγμα σε πόλεις όπως το Ρέγκενσμπουργκ ή το Ρόζενχαϊμ.
• Αυτό οφείλεται κυρίως στις διαφορετικές χρεώσεις για τα λύματα, τη διάθεση των απορριμμάτων και τις πρόσθετες δημοτικές δαπάνες.

Το τρέχον Betriebskostenspiegel 2023 της Γερμανικής Ένωσης Ενοικιαστών δείχνει αυξητικές τάσεις στα παρεπόμενα έξοδα - σε εθνικό επίπεδο, ο μέσος όρος είναι σήμερα περίπου 2,51 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το μήνα. Ειδικά το κόστος θέρμανσης έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια.

Έλεγχος του λογαριασμού κοινής ωφέλειας: συμβουλές για τους ενοικιαστές

Οι ενοικιαστές μπορούν να ελέγχουν προσεκτικά τη δήλωση χρέωσης υπηρεσιών για να διασφαλίσουν ότι χρεώνονται μόνο οι εγκεκριμένες δαπάνες:

Επίσημος έλεγχος:

• Έγινε η εκκαθάριση εγκαίρως (εντός 12 μηνών);
• Είναι πλήρης η περίοδος, η κλείδα κατανομής και η ανάλυση του κόστους;

Ουσιαστικός έλεγχος:

• Είναι όλα τα έξοδα επιμερίσιμα (βλ. Διάταγμα Λειτουργικών Δαπανών);
• Αντιστοιχούν τα κλειδιά στη συμβατική συμφωνία (τυπικός χώρος διαβίωσης, αριθμός ατόμων για το νερό κατά περίπτωση);
• Δικαίωμα επιθεώρησης: Οι ενοικιαστές έχουν δικαίωμα να επιθεωρήσουν τις αποδείξεις εντός 30 ημερών από τη στιγμή που θα τους ζητηθεί.

Εάν υπάρχουν αμφιβολίες ή ασάφειες, αξίζει να ελέγξει τη δήλωση ένας ειδικός. Και εδώ θα θέλαμε να επισημάνουμε ότι δεν παρέχουμε νομικές συμβουλές και συνιστούμε να απευθυνθείτε σε εξειδικευμένο δικηγόρο ή σε ένωση ενοικιαστών σε περίπτωση αμφιβολίας.

Κίνδυνοι που συνδέονται με εσφαλμένες δηλώσεις χρεώσεων υπηρεσιών

Εάν οι καταστάσεις χρεώσεων υπηρεσιών δεν έχουν συνταχθεί σωστά, ενδέχεται να προκύψουν οι ακόλουθες συνέπειες:

• Απώλεια του δικαιώματος για πρόσθετες χρεώσεις: Εάν τηρηθεί η προθεσμία των 12 μηνών και γίνουν τυπικά λάθη, οι αξιώσεις ενδέχεται να ακυρωθούν.
• Δικαίωμα του ιδιοκτήτη για διόρθωση: Οι διορθώσεις μπορούν να γίνουν εντός 30 ημερών από την ανακάλυψη.
• Δικαίωμα ένστασης του ενοικιαστή: Εντός της προθεσμίας είναι δυνατόν να υποβληθεί εγγράφως, αναφέροντας τα σφάλματα.
• Πληρωμή με επιφύλαξη: Αποτρέπει την καθυστέρηση του μισθώματος σε περίπτωση αμφισβήτησης των ποσών.
• Σε περίπτωση σκόπιμα εσφαλμένης χρέωσης, μπορεί να ζητηθεί αποζημίωση.